
El sector inmobiliario español atraviesa una profunda transformación, lo que hace imprescindible que sus principales actores compartan desafíos y coordinen estrategias para asegurar el éxito futuro de la industria. El Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario, organizado por CMS People, tuvo lugar el miércoles 13 y el jueves 14 de noviembre en Madrid con el objetivo de guiar al sector del Servicing Inmobiliario hacia un camino de evolución esencial.
Vicenç Hernández, CEO de Tecnotramit fue uno de los panelistas que participó en las jornadas del encuentro. El profesional participó en la mesa titulada “Vivienda Social y Asequible en España: Claves para maximizar la rentabilidad de la inversión en alquiler”. Junto a otros expertos del sector, analizaron los proyectos en marcha para abordar la problemática de vivienda en España, el impacto de la regulación en el mercado y la evolución del apetito inversor.
En el marco del evento, Open Hub News tuvo la oportunidad de entrevistar a Vicenç Hernández sobre la evolución del sector del Servicing, la gestión de la vivienda social y los desafíos en la oferta y demanda de inmuebles en España, entre otras cuestiones.
¿Cómo ves el sector del Servicing a día de hoy?
Es un sector que está en plena reconstrucción, después de unos años de funcionamiento de una coyuntura económica determinada, ahora se está reinventando y eso aplica no solo a las empresas de Servicing. Aplica a grandes tenedores, aplica a las empresas de Servicing, a empresas de BPO. Por lo tanto, creo que dentro de esta reconstrucción van a tener que haber operaciones corporativas, integraciones, tanto verticales como horizontales, y sí que es verdad que es un momento complejo, pero yo creo que lleno de oportunidades, porque luego sabemos que estas cosas cambian de ciclo y ahora es un buen momento para repensar el modelo de negocio.
Mucho se habla de la necesidad de generar más viviendas con finalidad social, pero poco se habla de la complicación que genera su gestión. ¿Cómo crees que debe ser la colaboración público/privada en la gestión de este tipo de activos?
Sí que es cierto que el foco ahora está en la falta de vivienda, sobre todo vivienda social. Se está poniendo el foco en que hay que construir y hay que cambiar el modelo anterior y pasar a un modelo de alquiler.
Una cosa es la construcción y que, al que construya y promueva, que le sea rentable, y el otro tema es quién va a gestionar eso, que es la otra cara de la moneda que a la administración le cuesta mucho. ¿Por qué? Porque anunciar que vas a hacer 50.000 viviendas está muy bien, genera una noticia de impacto positivo desde un punto de vista de rédito electoral, pero luego gestionar esas viviendas y tener que echar a una familia en un momento determinado por razones que a lo mejor son ciertas porque no ha cumplido con lo que se establece, esto ya es más complicado.
Por lo tanto, se tiene que externalizar. Lo que pasa es que con la externalización de esta gestión del alquiler social, hay que tener en cuenta que se están externalizando dos cosas: el riesgo laboral, porque al final estás contratando una empresa, en este caso una empresa privada, que va a gestionar o va a destinar recursos materiales y laborales para gestionar esa cartera de inmuebles, y luego externalizar el riesgo reputacional, por lo que decía, que a la administración no le va a interesar esa gestión incómoda en ciertos momentos.
Hay que tener en cuenta que la gestión de alquiler social es compleja, es muy compleja. Ni es imposible ni es muy difícil, pero es compleja. Tenemos que acostumbrarnos a que, a diferencia de la gestión de la vivienda habitual o la vivienda de libre mercado, la social pone el foco en las familias. Hasta ahora, tú cuando gestionas una cartera de inmuebles, te centras en el inmueble y en las circunstancias que rodean al inmueble, pero en el caso de la gestión de alquiler social, el foco está en las familias y, por lo tanto, eso implica no solo la gestión del inmueble, sino temas relacionados con mediación, inserción laboral, etcétera, para ayudar a esa familia a que pueda crecer dentro del ascensor social.
“Ahora es un buen momento para repensar el modelo de negocio”
¿Cuáles han sido los principales errores en materia de política de vivienda en los últimos años en relación a la colaboración público/privada?
Errores se han cometido muchos, el tema está luego en poder aprender de ellos. Básicamente, si te tuviera que decir algunos, en mi opinión, uno sería la poca asignación presupuestaria. No tiene ningún sentido hablar de que nos preocupa la falta de vivienda social cuando se destina el 0,1% del presupuesto, porque al final el presupuesto marca tus preferencias. Yo te puedo decir que estoy preocupado por un tema, pero si luego no le destino dinero, hay un gap entre lo que digo y lo que hago.
Otros fallos que ha podido haber históricamente. Primero, entendiendo cómo funcionó en el siglo pasado todo el modelo de vivienda de protección oficial, los promotores, por ejemplo, no tenían una cierta obligación. ¿Qué quiere decir eso? Que los promotores, cuando la coyuntura económica les era favorable y, por lo tanto, era mucho mejor construir vivienda libre, lo hacían y cuando les interesaba vivienda protegida, lo hacían. Y esto es muy fácil de ver. Si tú coges periodos de crecimiento económico del siglo pasado en España, pues del año 65 al 73, del año 85 al 92 y del año 97 al 2007, crecimiento económico en España, verás que ha sido cuando más ha caído de inversión en vivienda protegida. Por tanto, eso es un error que luego se palió en los años 90.
Otro tema es la arbitrariedad para asignar las viviendas. Teóricamente, se construían viviendas para familias necesitadas y todos hemos sabido, los que llevamos muchos años en esto, que se otorgaban a veces con criterios que no tenían nada que ver con eso. Podría hablar de muchos errores, pero repito, lo importante es que se aprenda de ellos y vayamos mejorando en un tema que se ha enquistado.
Nos encontramos en un mercado donde la demanda supera a la oferta y este desequilibrio lleva los precios al alza. ¿Qué tendencia podemos esperar en los próximos años?
La verdad es que esta tendencia de desequilibrio entre oferta y demanda va a continuar, desgraciadamente, porque al menos los estudios que hay de crecimiento de demanda de vivienda en España son altos. No solo pasa en España, es decir, podemos coger otras estadísticas. El Banco Mundial estipula que en el año 2050, dos tercios de la población van a vivir en grandes ciudades. Para que nos hagamos la idea, hoy en día el 51% de la población mundial vive en grandes ciudades, el otro 49% en el entorno rural. Hay una equiparación. Las estimaciones para el 2050 es que esto se vaya a un 66% contra el 33%. Por lo tanto, esto va a generar más presión a las grandes ciudades.
En el caso de España, el Instituto Nacional de Estadística está previendo que en un periodo de 12-13 años la población española crezca un 9%. Son más de 4 millones de personas que van a solicitar un sitio donde vivir. Con otro dato adicional, el ratio de personas por número de viviendas cada vez es más bajo. Por lo tanto, el problema que tenemos ahora va a continuar. No pensemos que el tema de que la demanda vaya creciendo se va a frenar. Tenemos que intentar paliar cómo hacer crecer la oferta a un ritmo más alto de lo que estamos haciendo ahora.
“No pensemos que el tema de que la demanda vaya creciendo se va a frenar”
¿Qué os aporta el evento de CMS y qué os lleváis de esta edición?
Para nosotros siempre es un buen momento venir aquí al Congreso porque ves a compañeros y a rivales, pero con los que tienes buena amistad. Escuchas perspectivas diferentes. A veces, la endogamia de tu negocio te lleva a unas cosas y va bien abrir la mente a gente que piensa lo mismo que tú o diferente, pero te estructura mucho mejor la cabeza.
Al final, este Congreso se va a tener que reestructurar igual que se tiene que reestructurar el sector. Por lo tanto, yo creo que es muy bueno que haya un Congreso donde se trate el tema del Servicing. Quizás en un futuro hay que empezar a juntar varios eventos de los que hacéis, que son todos muy interesantes, y ponerlos en una misma línea de trabajo. Pero es importante que haya un Congreso que trate el tema del Servicing porque, pese al momento cíclico que estamos viviendo, va a seguir siendo muy potente.
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